A la hora de vender una vivienda es importante hacer una previsión de cuál será el coste fiscal de la transacción. En este sentido, son varios los impuestos que deben tenerse en cuenta para efectuar dicha estimación.
Con el otorgamiento de la compraventa se devengan directamente dos impuestos: el Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana (mejor conocido como plusvalía) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (o, en el caso de que se trate de una obra nueva, el Impuesto sobre el Valor Añadido).
El primero de ellos, la plusvalía, ha sufrido importantes modificaciones tras la última Sentencia del Tribunal Constitucional, que anuló varios preceptos de su anterior redacción. Actualmente, la venta no estará sujeta a este impuesto si acredita ante la Administración que no se ha producido ganancia patrimonial alguna. Es decir, no deberá abonarse impuesto alguno si, el valor de adquisición de la parte que corresponda al suelo del inmueble, es inferior al valor de transmisión.
Asimismo, existen dos maneras de calcular la base imponible del impuesto. La primera de ellas implica aplicar unos coeficientes al valor catastral del suelo, en función del número de años en los que se haya mantenido el bien dentro del patrimonio del vendedor. A dicha base imponible le será aplicado el tipo impositivo aprobado por el municipio donde radique el bien inmueble transmitido para hallar la cuota.
El otro método de cálculo permite al sujeto pasivo tributar por el incremento de valor real de la vivienda, cuando la base imponible calculada conforme al sistema anterior sea mayor.
Por su parte, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es un tributo que debe pagar el comprador. La base imponible del mismo será el valor real del bien. Este valor real será el mayor entre el valor de referencia que conste en el Catastro o el valor de compraventa. Sobre dicho importe se aplicará el tipo impositivo aprobado por la Comunidad Autónoma donde se halle el bien. En el caso de Andalucía, por ejemplo, el tipo general será el 7%, si bien existen multitud de supuestos en los que se aplicará un tipo reducido.
Finalmente, no debemos olvidar que la ganancia patrimonial obtenida por la venta tributa también en IRPF. En este caso, habrá que calcular la diferencia entre el valor de adquisición de la propiedad y su valor de transmisión, contabilizando todos los gastos inherentes a la misma. Dicha ganancia patrimonial, de existir, tributa en la escala del ahorro con los siguientes tipos impositivos según el importe de la misma.
Hasta 6.0000 € | 19 % |
De 6.000 € a 50.000 | 21 % |
De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
A partir de 200.000 € | 26 % |